Que faire si le bâtiment est mixte (tertiaire + logement) ?

Comprendre le cadre du décret tertiaire pour les bâtiments mixtes

Le décret tertiaire impose une réduction progressive des consommations énergétiques des bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m². Mais qu’en est-il lorsqu’un bâtiment est partiellement résidentiel et partiellement tertiaire ? Dans ce cas, seule la partie dédiée à un usage tertiaire est concernée. En effet, le texte réglementaire précise que l’obligation s’applique aux surfaces utilisées pour des activités de bureaux, de commerces, de santé ou encore d’enseignement. Ainsi, si votre immeuble abrite à la fois des logements et un centre médical, seule la surface du centre médical entre dans le champ d’application du décret tertiaire.

Identifier précisément les surfaces concernées

Pour bien gérer l’application du décret tertiaire dans un bâtiment mixte, la première étape est de distinguer clairement les surfaces à usage tertiaire de celles à usage résidentiel. Cette identification repose sur les baux, les plans cadastraux, ou encore les permis de construire. Il est essentiel de disposer d’un métrage précis de chaque zone. Par exemple, si un immeuble comprend 2 000 m², mais que seulement 600 m² sont utilisés pour des bureaux, il ne sera pas concerné. En revanche, si cette surface tertiaire atteint ou dépasse les 1 000 m², alors elle devra respecter les exigences du décret tertiaire.

Comment déclarer un bâtiment mixte sur la plateforme OPERAT ?

La plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME, est l’outil de référence pour centraliser les données énergétiques des bâtiments tertiaires. En cas de bâtiment mixte, il faut y déclarer uniquement les surfaces tertiaires concernées. Pour cela, vous devez créer un compte et indiquer les caractéristiques de votre bâtiment, en précisant les usages. Il est important de bien différencier les zones résidentielles, qui n’ont pas à être reportées. De plus, il est recommandé de conserver une documentation rigoureuse pour justifier la répartition des surfaces en cas de contrôle. La déclaration doit ensuite être mise à jour chaque année pour suivre l’évolution de la consommation énergétique liée aux usages tertiaires.

Définir une stratégie de réduction des consommations ciblée

Une fois les surfaces identifiées et déclarées, vous devez mettre en place une stratégie d’amélioration énergétique propre aux espaces tertiaires. Cela peut inclure l’isolation thermique, le remplacement des systèmes de chauffage, l’optimisation de l’éclairage ou l’installation d’équipements intelligents. L’avantage d’un bâtiment mixte, c’est que les interventions peuvent être très ciblées : pas besoin de modifier l’ensemble du bâtiment. En se concentrant sur les espaces concernés, vous optimisez les investissements et respectez les objectifs du décret tertiaire sans surcoûts inutiles.

Impliquer les bons acteurs : propriétaires, locataires et exploitants

Dans un bâtiment mixte, plusieurs parties prenantes sont souvent impliquées. Il est donc crucial de clarifier les responsabilités. Le propriétaire de l’immeuble peut être responsable de la structure, tandis que les locataires tertiaires doivent gérer leurs usages énergétiques quotidiens. Le décret prévoit que les obligations peuvent être partagées ou déléguées via une convention entre les différentes parties. En anticipant et en organisant cette collaboration, vous facilitez la mise en conformité avec le décret tertiaire et évitez les litiges futurs.

Attention aux cas particuliers : copropriété et syndic

Si votre bâtiment mixte est en copropriété, la gestion devient encore plus complexe. Il faut alors distinguer les parties communes, les lots résidentiels et les lots tertiaires. Le syndic joue un rôle central : c’est souvent lui qui devra coordonner les actions, centraliser les données de consommation et organiser les travaux éventuels. Il est donc recommandé de former le syndic aux enjeux du décret tertiaire et de prévoir des résolutions en assemblée générale pour acter les démarches nécessaires. Cela permet une gouvernance claire et conforme aux obligations réglementaires.

Anticiper les sanctions et les échéances du décret tertiaire

Le non-respect du décret tertiaire expose à une procédure de « name and shame », où les contrevenants peuvent être publiquement signalés par l’administration. De plus, des contrôles peuvent être effectués pour vérifier la véracité des données déclarées. Il est donc essentiel d’être rigoureux dans le suivi des consommations, la mise en œuvre des actions et la communication avec les autorités. En effet, les premières échéances de résultats sont fixées à 2030, mais la collecte des données et les déclarations ont déjà commencé. Il est donc urgent d’agir, même pour un bâtiment mixte.

Pour aller plus loin : lien entre décret tertiaire et rénovation globale

Bien que le décret tertiaire ne concerne que les espaces non résidentiels, il peut être l’opportunité d’envisager une rénovation plus globale de votre bâtiment mixte. En effet, certaines actions (comme l’isolation ou le remplacement du chauffage) peuvent bénéficier aux deux parties. Vous pouvez donc mutualiser les investissements et solliciter des aides financières plus importantes. De plus, améliorer l’efficacité énergétique de l’ensemble du bâtiment renforce sa valeur patrimoniale et son attractivité locative. C’est donc une démarche gagnante à tous les niveaux.

En conclusion : soyez méthodique et accompagné

Gérer le décret tertiaire dans un bâtiment mixte n’est pas un casse-tête si vous adoptez une approche rigoureuse. Distinguez bien les surfaces concernées, formalisez les responsabilités, déclarez sur OPERAT, et élaborez une stratégie d’optimisation ciblée. Ne restez pas seul face à ces enjeux : faites-vous accompagner par des experts, architectes ou bureaux d’études spécialisés. Cela vous permettra de gagner du temps, de sécuriser votre conformité, et de transformer une contrainte réglementaire en opportunité de valorisation de votre bien.

Pour en savoir plus ou bénéficier d’un accompagnement personnalisé, n’hésitez pas à nous contacter pour une étude gratuite.

FAQ – Gérer un bâtiment mixte et le décret tertiaire

1. Mon bâtiment fait 1 800 m² dont 800 m² tertiaires. Suis-je concerné ?
Non. Seules les surfaces tertiaires sont prises en compte. Si ces surfaces sont inférieures à 1 000 m², votre bâtiment n’entre pas dans le champ d’application du décret.

2. Que faire si je n’ai pas de données de consommation pour la partie tertiaire ?
Dans ce cas, vous devez reconstituer une année de référence en vous appuyant sur des données estimées ou comparables. L’ADEME accepte certains cas de reconstitution si vous fournissez des justifications solides.

3. Existe-t-il des aides financières pour se mettre en conformité ?
Oui. Certaines aides, comme les CEE (Certificats d’Économie d’Énergie), peuvent financer une partie des travaux. Des subventions locales existent également. Un bureau d’études peut vous aider à les mobiliser efficacement.

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