L’investissement immobilier est un des types d’investissement les plus populaires en France, et ce à juste titre. En effet, la pierre a fait ses preuves dans la durée, et elle reste intéressante aussi bien à des fins de rentabilité qu’à un projet patrimonial.
Mais encore faut-il réaliser un bon investissement. Voici quelques pistes à explorer pour s’assurer qu’on ne fera pas d’erreur.
Acheter au bon prix
Un des paramètres importants du plan d’investissement est bien évidemment le prix d’achat. Acheter à un bon prix est une condition indispensable à un investissement réussi.
Heureusement, il existe des outils qui permettent de consulter quels sont les prix du marché pour n’importe quelle zone du territoire.
Par exemple, la plateforme Immo Data permet de consulter toutes les ventes immobilières réalisées en France depuis 2014. Il suffit de filtrer les ventes sur les critères de recherche correspondant au bien que vous souhaitez acheter, puis vous pourrez réaliser toutes les ventes réalisées à proximité de votre adresse. Il est important de préciser que les prix mentionnés sur cette plateforme sont net vendeur : ils n’incluent ni les frais d’agence, ni les frais de notaire.
Ces données sont issues du gouvernement et ont justement été publiées avec l’objectif d’apporter plus de transparence sur le marché de l’immobilier.
Prix du locatif
Lorsque l’on achète un bien immobilier, il est évidemment important d’étudier également combien il va rapporter. Il faut pour cela estimer quel pourrait être le loyer mensuel de ce bien.
Le meilleur moyen d’obtenir une information fiable est de se rendre sur les principaux portails immobilier et de regarder les prix pratiqués pour votre typologie de biens. Pour la vente de bien, ces prix sont rarement fiables car souvent négociés. En revanche, ils ne le sont jamais pour la location et vous donneront donc un aperçu précis des loyers que vous pourrez percevoir pour votre bien.
Petit rappel : pour calculer la rentabilité brute d’un bien, il faudra multiplier le loyer mensuel hors charges par 12, puis le diviser par le prix d’achat du bien. Cette rentabilité ne reflète pas fidèlement la réalité, mais à l’avantage d’obtenir très rapidement une estimation basique qui vous indiquera si ça vaut le coup de passer du temps sur l’opportunité d’investissement.
Par exemple, un bien à 150 000 euros loué 650 euros hors charge aura une rentabilité brute locative de 650 x 12 / 150 000 = 5,2%
Evaluer la demande
La demande est également très importante pour évaluer votre futur investissement. S’il y a peu de demande locative, vous risquez d’avoir de la vacance locative qui pourrait mettre à mal votre business plan. Il est en général conseillé de mettre 10% de vacances locatives dans le business plan. Mais dans les grandes métropoles, il est rare d’en avoir tellement la demande est élevée.
Il existe une méthode pour vous rassurer sur la demande locative, il suffit de mettre une fausse annonce en ligne avec le loyer auquel vous souhaitez mettre en location votre bien. Vous pourrez vite déterminer en fonction de votre nombre de réponses si vous arriverez à trouver facilement des locataires.
Cette méthode est d’autant plus intéressante qu’elle permet également de valider le montant du loyer que vous souhaitez fixer.
Demander conseil
Un dernier moyen de se rassurer et qui est souvent négligé, est de demander conseil à des professionnels, notamment les banquiers et les notaires, qui voient passer au quotidien des dossiers comme le vôtre. Le banquier saura sûrement vous aider pour la partie financière et le notaire pour la partie technique. Il ne faut pas hésitez à se rapprocher d’eux car ils ont un devoir de conseil auprès de leurs clients.
Enfin, si vous êtes sur des montages plus complexes, il pourra être opportun de se rapprocher d’un avocat fiscaliste qui pourra vous aider à l’optimiser par rapport au reste de votre patrimoine.
Il existe notamment de multiples formes d’investissement immobiliers et il faudra choisir celle qui conviendra la mieux à votre situation selon le capital, la durée d’immobilisation, le temps que vous pouvez y consacrer, et la nature des projets qui vous intéressent. Quelques exemples de type d’investissement :
- Rentabilité locative : courte, moyenne, longue durée
- Patrimonial, via LMNP ou des dispositifs fiscaux comme PINEL
- Achat-Revente : via une activité de marchand de biens
En conclusion, l’investissement dans l’immobilier peut-être très intéressant, mais il faut être rigoureux dans sa démarche d’investissement. Il faut faire un travail important d’étude, bien anticiper les risques et se faire accompagner.
