Que faire si le propriétaire ou locataire change ?

Comprendre le contexte réglementaire du décret tertiaire

Le décret tertiaire, aussi appelé « dispositif Éco Énergie Tertiaire », impose une réduction progressive des consommations d’énergie dans les bâtiments à usage tertiaire dépassant 1 000 m². Il s’inscrit dans le cadre de la loi ELAN et vise des objectifs ambitieux d’ici 2050. En cas de changement de propriétaire ou de locataire, il est essentiel de comprendre que l’obligation de performance énergétique ne disparaît pas : elle est liée au bâtiment, et non à la personne morale ou physique en charge. Ainsi, le nouvel occupant ou propriétaire doit assumer les obligations de déclaration sur OPERAT, de suivi de performance et de mise en conformité avec les seuils de réduction fixés par le décret.

Quelles sont les obligations du nouveau propriétaire d’un bâtiment tertiaire ?

Lorsqu’un bâtiment change de propriétaire, les obligations du décret tertiaire ne sont pas réinitialisées. Le nouveau propriétaire reprend la responsabilité de l’historique énergétique du site et des engagements en cours. Il doit s’assurer que la plateforme OPERAT a bien été renseignée par l’ancien propriétaire, ou procéder à la régularisation des données. De plus, il doit anticiper les investissements nécessaires pour atteindre les objectifs de réduction énergétique, en tenant compte des éventuels travaux déjà réalisés. En effet, la continuité de la trajectoire énergétique est indispensable pour éviter les sanctions administratives, voire financières, en cas de non-conformité. Un audit énergétique à la reprise peut s’avérer judicieux pour évaluer la situation réelle du bâtiment.

Et pour un changement de locataire : qui est responsable ?

Dans le cas d’un bail commercial ou professionnel, le décret tertiaire prévoit que le locataire est responsable de l’usage énergétique du bâtiment. Cela signifie que, même en cas de changement de locataire, les obligations de déclaration et de réduction des consommations reposent sur celui qui occupe et utilise le local. Cependant, cette responsabilité peut être partagée, selon les clauses du bail. Par exemple, le propriétaire peut prendre en charge les travaux sur le bâti (isolation, fenêtres) tandis que le locataire s’engage sur les usages (chauffage, éclairage, équipements). Il est donc fortement recommandé d’intégrer ces obligations dans les contrats de bail pour clarifier les rôles de chacun. La collaboration entre bailleur et preneur devient ici un levier essentiel de réussite.

Comment organiser la transmission des données sur OPERAT ?

L’une des pierres angulaires du décret tertiaire est la transmission annuelle des consommations d’énergie via la plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME. Lors d’un changement de propriétaire ou de locataire, il est impératif de transmettre l’historique énergétique, ainsi que l’ensemble des justificatifs de travaux ou d’actions engagées. Cela implique une communication fluide entre l’ancien et le nouveau gestionnaire. À défaut, le nouvel occupant peut rencontrer des difficultés à justifier la trajectoire de réduction exigée. Ainsi, une clause de transmission des données dans l’acte de vente ou le contrat de bail est fortement conseillée. Cette anticipation garantit la continuité de la conformité réglementaire, évitant toute perte d’information stratégique.

Les risques en cas de rupture ou d’oubli dans la continuité réglementaire

Un changement de propriétaire ou de locataire mal géré peut entraîner une rupture dans le suivi du décret tertiaire, avec des conséquences importantes. En effet, si la déclaration annuelle n’est pas faite, ou si les données sont incohérentes, l’ADEME peut déclencher une procédure de mise en demeure. En l’absence de réaction dans les délais, une sanction administrative peut être appliquée, assortie d’une publication de la non-conformité, dite « name & shame ». Cela peut impacter la réputation de l’entreprise concernée, voire sa valorisation immobilière. Il est donc stratégique de mettre en place un processus clair dès la phase de transition, en s’appuyant sur des prestataires spécialisés si nécessaire.

Bonnes pratiques pour anticiper un changement d’occupant

Pour garantir la continuité de l’application du décret tertiaire, certaines bonnes pratiques peuvent être adoptées dès la mise en vente ou la fin de bail :

• Mettre à jour les données OPERAT au moment du départ.

• Réaliser un état des lieux énergétique précis.

• Documenter toutes les actions d’amélioration mises en œuvre.

• Prévoir une clause spécifique dans les contrats (vente ou bail).

• Organiser une période de transition pour assurer la passation.

Ces démarches permettent au repreneur d’avoir une vision claire de ses futures obligations. En anticipant, on réduit considérablement les risques de non-conformité ou de doublons dans les déclarations, et on assure un respect rigoureux du cadre du décret tertiaire.

Cas particuliers : multi-occupants et copropriétés

Dans les bâtiments tertiaires à multi-occupants (centres commerciaux, immeubles de bureaux partagés), ou en copropriété, la gestion du décret tertiaire devient plus complexe. Chaque entité peut être responsable de sa propre part de consommation, mais la coordination générale est cruciale. En cas de changement d’un seul locataire, il est important de mettre à jour les affectations dans OPERAT pour que les données reflètent la réalité. Dans les copropriétés, le syndic joue souvent un rôle central dans la collecte et la transmission des données. Une gouvernance claire, avec un référent énergie, est un vrai atout pour piloter les obligations dans la durée et éviter les oublis lors de mouvements d’occupants.

En conclusion : préparer la transmission pour rester conforme

En cas de changement de propriétaire ou de locataire, la continuité des obligations du décret tertiaire repose sur une transmission rigoureuse des informations et une coordination proactive entre les parties. Anticiper les transferts de données, intégrer les obligations dans les contrats et accompagner les nouveaux entrants sont les clés pour éviter toute rupture dans la conformité. En effet, les enjeux ne sont pas uniquement réglementaires : ils touchent aussi à la valeur du patrimoine immobilier, à la réputation et à la responsabilité environnementale.

Pour un accompagnement personnalisé ou une mise en conformité rapide, contactez un expert ou réalisez un audit énergétique dès maintenant.

FAQ : Changement de propriétaire ou de locataire et décret tertiaire

1. Que devient l’obligation du décret tertiaire si le bâtiment est vendu ?
Elle est transférée automatiquement au nouveau propriétaire. Celui-ci doit reprendre les déclarations sur OPERAT et respecter la trajectoire énergétique en cours.

2. Un locataire peut-il être sanctionné en cas de non-conformité au décret tertiaire ?
Oui, s’il est responsable de l’usage énergétique selon le bail. Il doit déclarer ses consommations et mettre en œuvre les actions nécessaires.

3. Où trouver des ressources fiables sur le décret tertiaire ?
Vous pouvez consulter le site officiel : www.le-decret-tertiaire.fr pour tout savoir sur le décret tertiaire et accéder à des guides pratiques.