Lorsqu’on veut vous vendre l’efficacité de l’investissement immobilier, on vous annonce souvent des taux de rentabilité aguicheurs, pouvant grimper jusqu’à 7 %. Toutefois, il s’agit là bien souvent d’une rentabilité brute, qui ne prend pas en compte de nombreux facteurs, qui viennent rogner le rendement de votre investissement immobilier. Si vous vous lancez dans l’immobilier en tant qu’investissement, afin de générer des revenus passifs, et que vous ne vous interrogez pas avant sur la rentabilité à venir, vous courez possiblement au casse-pipe.
Vous risquez non pas de dégager de nouveaux revenus, mais au contraire de devoir sortir des sous de votre poche tous les mois pour payer vos frais. Découvrez donc pourquoi et comment vous pouvez rentabiliser votre investissement immobilier.
Sommaire
Frais liés à un investissement immobilier ?
Il existe de très nombreux frais inhérents à la possession de tout immeuble. Si vous mésestimez l’ampleur de ces frais, votre investissement risque fort de ne plus être la si belle affaire que vous imaginiez au départ. Voici une liste de quelques facteurs qui peuvent venir ronger le rendement de votre bien.
- Les impayés : bien que le phénomène des loyers impayés soit bien plus rare que ce qu’on croit, ils existent malgré tout.
- Vacances locatives : n’oubliez pas de tenir compte dans vos calculs que votre investissement ne sera sûrement pas loué 100 % de l’année.
- Les taxes et impôts. Ceux-ci viennent très fortement impacter votre rentabilité. Renseignez-vous bien car il en existe de nombreux, souvent variables en fonction de la zone de votre investissement.
- Vous devez aussi prévoir des frais pour les travaux initiaux, comme d’entretien ou de rénovation.
- Enfin, il peut y avoir toutes sortes d’imprévus qui viennent baisser votre rentabilité, comme par exemple la fermeture d’un commerce proche de votre investissement, et qui lui donnait de la valeur.
Cette liste non exhaustive doit vous faire réaliser qu’il est impératif de prévoir votre rentabilité avant d’investir, et non pas après, car il sera alors trop tard.
Comment rentabiliser son investissement ?
Pour être sûr que votre investissement vous rapporte de l’argent plutôt qu’il ne vous en coûte, voici quelques pistes de réflexion.
Le prix d’achat du bien immobilier
Une bonne affaire immobilière se joue en grande partie dès l’achat. Dans toutes les situations, tâchez de négocier le prix d’achat, car tout pourcentage de réduction obtenu à l’achat aura une incidence significative sur votre taux de rentabilité. Un vendeur ne s’attend sûrement pas à ce qu’on achète son bien au prix affiché : la négociation est partie intégrante du marché immobilier.
Essayez d’éviter de dépasser 120 voire 150 mois de loyers comme prix d’achat. Ce point de repère permet de ne pas se lancer dans de folles surenchères quand il y a plusieurs acheteurs intéressés.
Le crédit immobilier
Dès l’achat, n’hésitez pas à faire appel à un courtier pour vous négocier le crédit le moins cher possible, et à vous renseigner sur la manière de réduire les frais de notaire.
La location de votre bien
Ensuite, il existe bien des moyens de booster sa rentabilité immobilière. La plupart consistent à revoir les modes de location de votre bien.
Acheter en « gros »
Investir dans des immeubles offre souvent une rentabilité très intéressante : acheter « en gros » rend le prix du mètre carré proportionnellement beaucoup moins élevé, ce qui a une incidence directe sur votre rentabilité.
Colocation
Ainsi, vous pouvez louer votre bien immobilier en colocation : pour une même surface, vous ne toucherez non plus un loyer, mais plusieurs. Même si chacun sera inférieur au loyer unique initial, la somme de ces « petits » loyers cumulés sera bien supérieure au loyer normal que vous auriez touché sans colocation.
Division
Même réflexion pour la division : vous pouvez diviser un bien immobilier en plusieurs segments, et y placer plusieurs locataires. Vous augmentez ainsi drastiquement votre rentabilité, tout en ayant moins de contraintes organisationnelles qu’avec la colocation.
AirBNB
‘autre moyen de doper son rendement est la célèbre location de courte durée. En louant votre logement à la nuitée, vous pouvez facilement atteindre des taux de rendement à deux chiffres. Bien sûr, cela demande une logistique et un temps de travail supérieurs à une location classique.
Logements étudiants
Vous pouvez également louer à des étudiants en période scolaire, car ils bénéficient généralement d’aides au logement, et sont présents dans des zones tendues, où les logements sont difficiles à trouver, et la demande forte. Ces facteurs vous permettent de demander des loyers sensiblement plus élevés qu’à d’autres types de locataires.
Vous pouvez bien évidemment mixer ces différentes options, comme par exemple louer à des étudiants pendant la période scolaire, puis en location courte durée les trois autres mois de l’année.
Conclusion
On le voit donc, il existe bien des moyens d’améliorer la rentabilité de votre investissement immobilier. Si vous pouvez agir, comme nous l’avons vu, sur le volet recette, il est également possible de réduire le volet dépenses.
Cela passe par une optimisation des impôts payés, par exemple en réalisant des travaux ; le rachat de crédit ou le remboursement anticipé de votre prêt ; la renégociation de son assurance emprunteur ; une surveillance accrue des charges de copropriété ; l’investissement en matériel pour réduire sa consommation (chauffage économique) …
N’oubliez pas non plus la règle essentielle, à savoir investir dans un secteur attractif, qui intéressera beaucoup de locataires potentiels. Cela vous donnera, outre une forte rentabilité, un motif pour régulièrement réévaluer votre loyer à la hausse.
