Pour augmenter son patrimoine et ses revenus, l’investissement immobilier est de plus en plus adopté par les particuliers et les professionnels. Mais aujourd’hui, un autre type d’investissement se révèle encore plus intéressant : la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). Il garantit de nombreux atouts et offre une fiscalité très avantageuse. Dans cet article, nous vous présenterons le fonctionnement de la LMNP et ses bénéfices.
Que signifie réellement LMNP ?
Pour commencer, retenez que l’acronyme LMNP désigne tout simplement la Location Meublée Non Professionnelle. Il s’agit d’un statut accordé aux propriétaires de biens immobiliers, et il a vu le jour en 1949. De manière concrète, il consiste à mettre en location un logement meublé, en résidence services (il doit donc abriter un centre médicalisé EHPAD, des seniors, des étudiants, des touristes, etc.). De même, pour obtenir le statut LMNP, vous devez respecter deux conditions fondamentales :
- Le bien immobilier doit être meublé : ceci inclut tout le nécessaire (tables, chaises, appareils électroménagers, linge, etc.) pour que le locataire puisse vivre, dormir, manger dans un logement digne et agréable ;
- Le statut n’est valable que si vous générez des recettes locatives annuelles inférieures à 23 000 euroset ne dépassant pas 50 % des revenus du foyer fiscal.
Après cela, il ne vous reste plus qu’à vous faire identifier auprès de l’administration fiscale comme loueur en meublé non professionnel.
Les principaux avantages fiscaux du statut LMNP
Dès que vous acquérez le statut LMNP, vous devez classer vos revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers. Ceci comprend deux systèmes différents, chacun présentant des avantages spécifiques.
Le régime micro-BIC
Ce régime est mis en place par le projet de loi de finances de 2018. Il définit un nouveau plafond des revenus locatifs : 72 600 euros par an au lieu de 33 200 euros. Ainsi, les propriétaires en LMNP peuvent bénéficier plus facilement du régime fiscal micro-BIC. De même, avec des recettes locatives en dessous de 72 600 euros par an, vous profiterez d’un abattement fiscal de 50 % sur ces revenus. Par ailleurs, si votre bien meublé se situe dans une résidence tourisme, l’abattement passe à 71 %. Retenez toutefois que sous le régime micro-Bic, vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles (travaux, assurances, taxe foncière) des revenus.
Le Régime réel
À la différence du précédent, ce régime tolère la déduction de vos recettes, des dépenses liées au logement meublé sous le statut LMNP. Vous pourrez donc déduire les travaux d’entretien et de réparations courantes, les charges et les frais d’acquisition de vos revenus annuels. Et si ces charges sont supérieures à vos revenus sur l’année considérée, vous pouvez reporter l’excédent sur les prochaines années.
De plus, sous le régime réel, vous pourrez bénéficier des imputations ci-après :
- Une déduction des frais d’ingénierie sur le revenu global l’année d’acquisition ;
- Un amortissement du mobilier à 100 % sur 7 ans ;
- Un amortissement de l’immobilier (hors terrain) jusqu’à 100 % sur 30 ans.
Autres avantages fiscaux avec le statut LMNP
Le statut LMNP offre également des avantages fiscaux sous d’autres conditions. Par exemple, avec la loi Censi-Bouvard, vous pouvez choisir d’être soumis au régime réel ou au micro-BIC et obtenir une réduction d’impôt. Ceci vous donnera droit à une baisse d’impôt de 11 % du prix d’acquisition hors taxe, plafonné à 300 000 € par an (répartie sur 9 ans). Ce dispositif vise à développer le réseau d’infrastructures d’utilité publique en France.
Par ailleurs, en cas de revente de votre bien immobilier sous le statut LMNP, vous bénéficierez de la fiscalité applicable au régime des plus-values des particuliers. Ici, la plus-value réalisée lors de la vente est taxée à un taux forfaitaire de 19 %.
